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Acheter de l'immobilier au Japon

Le Japon est l'un des rares pays d'Asie à autoriser sans restriction l'achat immobilier par des étrangers non-résidents. Une opportunité unique, avec ses spécificités à bien comprendre.

Les étrangers peuvent librement acheter au Japon : Contrairement à la Thaïlande, la Malaisie ou d'autres pays asiatiques, le Japon n'impose aucune restriction sur l'achat immobilier par des étrangers. Vous n'avez pas besoin d'être résident, de créer une société ni d'obtenir d'autorisation spéciale.

Particularités du marché immobilier japonais

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Dépréciation des biens anciens

Au Japon, les bâtiments en bois sont amortis sur 22 ans, les bétons sur 47 ans. Un bien de plus de 30 ans vaut peu pour sa structure. Vous achetez surtout le foncier.

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Maisons rurales (akiya)

Des centaines de milliers de maisons abandonnées sont vendues à des prix symboliques (100 000-500 000 ¥) dans les zones rurales. Certaines mairies offrent même des akiya gratuitement.

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Risque sismique

Les normes de construction (réformées en 1981 et 2000) sont très strictes. Vérifiez les dates de construction et la conformité aux normes antisismiques.

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Yen faible

Depuis 2022, pour les acheteurs européens, les prix ont baissé de 20-30% en euros par rapport à 2021. Une fenêtre d'opportunité pour acheter.

Prix immobiliers par ville (2026)

Les prix de l'immobilier au Japon varient considérablement d'une ville à l'autre. Tokyo reste le marché le plus cher du pays, tandis que les zones rurales offrent des opportunités à des prix très accessibles. Voici un aperçu des prix moyens au mètre carré par ville.

Ville / Type de bien	Prix moyen (¥/m²)	Prix moyen (€/m²)
Tokyo (Minato, Shibuya), appt neuf	1 500 000–2 500 000 ¥	9 375–15 625 €
Tokyo (zones périphériques)	700 000–1 200 000 ¥	4 375–7 500 €
Osaka centre	500 000–900 000 ¥	3 125–5 625 €
Kyoto	400 000–800 000 ¥	2 500–5 000 €
Fukuoka centre	350 000–600 000 ¥	2 188–3 750 €
Sapporo	200 000–400 000 ¥	1 250–2 500 €
Zones rurales (akiya)	10 000–100 000 ¥	63–625 €

Processus d'achat

Recherche et sélection

Plateformes principales : SUUMO, At Home, REINS (pour agents). Pour les étrangers non-résidents : agences internationales comme Japan Property Central, RE/MAX Japan.

Due diligence et inspection

Vérification des documents légaux (extrait cadastral), des normes sismiques, de l'état des structures, des servitudes et des charges de copropriété.

Offre et compromis

Signature d'un contrat de vente avec versement d'un acompte (tetsuke-kin) de 5–10% du prix. Le contrat est expliqué par un agent immobilier agréé.

Financement et hypothèque

Le financement bancaire japonais est disponible pour les résidents permanents. Les non-résidents ont très peu accès aux prêts hypothécaires japonais.

Acte notarial et enregistrement

L'enregistrement du titre de propriété se fait via un shihō-shoshi. Prévoyez 3–5 semaines pour finaliser l'acte.

Frais d'acquisition

Frais	Montant approximatif
Frais d'agence (仲介手数料)	3% du prix + 60 000 ¥ + TVA
Taxe d'acquisition immobilière	3–4% de la valeur cadastrale
Droits d'enregistrement	0,4–2% selon le type
Frais de shihō-shoshi	100 000–300 000 ¥
Taxe sur les documents	10 000–60 000 ¥
Total frais annexes	5–8% du prix d'achat

Fiscalité du propriétaire

Taxe foncière (固定資産税)

Environ 1,4% de la valeur cadastrale, payable annuellement.

Taxe d'urbanisme (都市計画税)

0,3% de la valeur cadastrale en zones urbaines.

Revenus locatifs

Imposables au Japon, et possiblement en France si vous restez résident fiscal français.

Plus-value à la vente

Imposée au Japon : 30,63% si détention < 5 ans, 15,315% si > 5 ans.

Prêt immobilier pour les étrangers au Japon

Obtenir un prêt immobilier au Japon en tant qu'étranger reste possible, mais les conditions varient considérablement selon votre statut de résidence. Les banques japonaises privilégient les profils stables : résidence permanente, emploi en CDI au Japon et historique bancaire local.

Résidents permanents : accès aux prêts hypothécaires japonais à des taux autour de 1%. Non-résidents : achat comptant quasi obligatoire, les options de financement sur place sont extrêmement limitées.

Conditions d'éligibilité

Le prêt hypothécaire japonais est accessible principalement aux détenteurs d'un statut de résident permanent (永住権) ou aux résidents présents au Japon depuis plus de 5 ans avec un emploi stable en CDI. Les titulaires d'un visa de travail classique peuvent aussi y accéder, mais avec des conditions plus restrictives (apport plus élevé, durée réduite).

Taux et durée

En 2026, les taux fixes se situent autour de 1,5 à 2,5%, historiquement bas par rapport à l'Europe ou l'Amérique du Nord. Les taux variables débutent à 0,3-0,5%, mais comportent un risque de hausse dans le contexte de normalisation monétaire de la Banque du Japon. La durée maximale est généralement de 35 ans, avec un apport personnel de 10 à 20% du prix d'achat (parfois davantage pour les résidents non permanents).

Banques accessibles aux étrangers

Shinsei Bank, SMBC Prestia et MUFG proposent des prêts aux résidents étrangers sous certaines conditions. Shinsei Bank est souvent citée comme la plus accessible pour les expatriés, avec un service en anglais et des critères d'éligibilité moins stricts que les banques traditionnelles. Pour les non-résidents, les options de financement sur place sont quasi inexistantes : l'achat se fait comptant dans la grande majorité des cas.

Alternative : financement depuis la France

Certains acheteurs français contractent un prêt hypothécaire adossé à un bien existant en France pour financer leur acquisition au Japon. Cette stratégie permet de bénéficier des taux français tout en achetant comptant au Japon. Consultez votre banque ou un courtier spécialisé pour évaluer cette option.

Pour ouvrir un compte bancaire au Japon, étape indispensable avant toute demande de prêt, consultez notre guide d'ouverture de compte bancaire.

Investissement locatif au Japon

Le Japon attire de plus en plus d'investisseurs étrangers, portés par la faiblesse du yen, la reprise du tourisme et des rendements locatifs supérieurs à ceux de nombreux marchés européens. Que vous visiez un studio à Tokyo ou une maison de vacances à Kyoto, il est essentiel de comprendre les spécificités du marché locatif japonais avant de vous lancer.

Rendements par zone

3-4%

Tokyo centre

Minato, Shibuya, Chiyoda

5-6%

Osaka

Centre-ville et alentours

7-10%

Régions

Fukuoka, Sapporo, Nagoya — vacance plus élevée

Marché en hausse depuis 2023

La combinaison du retour massif du tourisme international, de la faiblesse persistante du yen et des taux d'intérêt bas a dopé la demande immobilière, en particulier dans les grandes métropoles. Les prix des appartements neufs à Tokyo ont atteint des records historiques en 2025.

Akiya (maisons abandonnées)

Le Japon compte plus de 9 millions de maisons vacantes. Certaines sont vendues à des prix dérisoires (quelques centaines d'euros), mais les travaux de rénovation s'avèrent souvent coûteux, en particulier pour la mise aux normes antisismiques et l'isolation thermique. Évaluez soigneusement le coût total avant de vous engager.

Gestion locative

Des agences spécialisées prennent en charge la gestion de votre bien (recherche de locataires, encaissement des loyers, maintenance) pour 5 à 10% du loyer mensuel. Ce service est particulièrement utile pour les propriétaires non-résidents.

Location courte durée (Airbnb / minpaku) : depuis la loi Minpaku de 2018, la location touristique est strictement réglementée. Sans licence hôtelière spéciale (旅館業法), vous êtes limité à 180 jours de location par an. Certaines municipalités imposent des restrictions supplémentaires. Vérifiez la réglementation locale avant d'investir dans ce créneau.

Fiscalité des revenus locatifs

Les loyers perçus au Japon sont imposables au Japon, quel que soit votre lieu de résidence. Si vous restez résident fiscal français, ces revenus peuvent également être imposables en France, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition prévu par la convention fiscale franco-japonaise. Consultez notre guide de la fiscalité au Japon pour les détails.

Akiya : les maisons abandonnées du Japon

Le Japon comptait 8,49 millions de logements vacants en 2023, selon la Housing and Land Survey (住宅・土地統計調査). Ce chiffre est en hausse par rapport aux 8,46 millions recensés en 2018. Ces logements vides, appelés akiya (空き家), représentent 13,8% du parc immobilier total du pays.

Pourquoi autant de maisons vides ?

Le phénomène résulte de la dépopulation rurale et du vieillissement démographique. Les jeunes quittent les campagnes pour les métropoles, laissant des maisons familiales sans occupants. Quand les propriétaires décèdent, les héritiers refusent souvent la succession pour éviter les coûts de démolition et la taxe foncière (固定資産税). La culture de la dépréciation du bâti joue aussi un rôle : une maison en bois perd l'essentiel de sa valeur après 20 à 25 ans. Personne ne veut acheter un bâtiment considéré comme sans valeur.

Les banques d'akiya (空き家バンク)

Plus de 900 municipalités gèrent des bases de données d'akiya disponibles à la vente ou à la location. L'agrégateur national est géré par le 全国空き家バンク (Zenkoku Akiya Bank), qui centralise les annonces de tout le pays. Les préfectures de Shimane, Tottori, Akita et Kochi comptent parmi les plus actives, avec des catalogues étoffés de propriétés à bas prix.

Gammes de prix

0 ¥

Akiya gratuites

Certaines municipalités cèdent des maisons gratuitement aux familles acceptant de s'installer et de rénover.

1-5M ¥

Zones rurales

6 250 à 31 250 euros pour une maison habitable nécessitant des travaux limités.

3-10M ¥

Petites villes

18 750 à 62 500 euros pour des akiya en zone urbaine secondaire.

« Maison à 1 euro », akiya gratuites : le vrai du faux

Les articles sur les « maisons japonaises à 1 euro » ou données gratuitement circulent régulièrement en France, et ils reposent sur une réalité : oui, on trouve au Japon des maisons vendues pour une somme symbolique, voire cédées gratuitement. Mais l'affichage à prix nul cache l'essentiel du coût. Une municipalité qui « offre » une akiya le fait presque toujours sous conditions : s'engager à y résider, à la rénover dans un délai imparti, parfois à y installer sa famille ou une activité. Le bien est gratuit, pas le projet.

Concrètement, une akiya affichée à 0 ¥ ou à quelques centaines d'euros nécessite en général 3 à 15 millions de yens de travaux (19 000 à 94 000 €) pour devenir habitable aux normes actuelles. À cela s'ajoutent les frais de mutation, la taxe foncière annuelle et, pour un étranger non-résident, l'impossibilité quasi totale de financer l'opération à crédit sur place : l'achat se fait comptant. La « maison à 1 € » est donc un point de départ réaliste, pas un budget final.

Acheter une akiya quand on est étranger : les étapes

Le parcours d'achat d'une akiya diffère de celui d'un appartement en ville : il passe rarement par les grandes plateformes (SUUMO, At Home) et davantage par les mairies et les banques d'akiya.

Cibler une région et consulter les banques d'akiya

Repérez les préfectures actives (Shimane, Tottori, Akita, Kochi, Nagano) et parcourez le 全国空き家バンク (Zenkoku Akiya Bank) ou les catalogues municipaux. Les annonces sont en japonais : prévoyez un traducteur ou un intermédiaire.

Contacter la mairie et vérifier les conditions

La plupart des akiya à bas prix ou gratuites sont liées à un programme d'installation (移住) avec obligations de résidence et de rénovation. Confirmez votre éligibilité en tant qu'étranger avant d'aller plus loin.

Visiter et faire inspecter le bien

Une inspection (建物状況調査) par un professionnel agréé est indispensable : termites, amiante (avant 1975), conformité antisismique (avant 1981), structure. C'est ce qui détermine le vrai budget travaux.

Vérifier le foncier et le zonage

Consultez le registre foncier (登記簿謄本) pour identifier tous les co-héritiers, et la mairie pour le zonage : évitez les terrains agricoles (農地) et les zones non reconstructibles.

Signer et enregistrer via un shihō-shoshi

L'acte et l'enregistrement du titre passent par un shihō-shoshi. Pour un non-résident, l'achat est réglé comptant, en yens : anticipez le transfert de fonds et le change.

Coûts cachés de la rénovation

Le prix d'achat ne reflète qu'une fraction du budget total. La rénovation coûte généralement entre 3 et 15 millions de yens selon l'ampleur des travaux. Les bâtiments construits avant 1975 peuvent contenir de l'amiante, dont le retrait est obligatoire et coûteux. Les constructions antérieures à 1981 (date de la réforme des normes antisismiques) nécessitent un renforcement sismique pour être conformes. Les structures en bois sont souvent attaquées par les termites (シロアリ), un problème fréquent qui peut compromettre l'intégrité du bâtiment.

Subventions municipales

De nombreuses communes offrent des aides à la rénovation allant de 500 000 à 3 millions de yens. Des primes d'installation sont aussi proposées aux familles qui acceptent de s'établir dans des zones en déclin démographique. Certaines villes de Hokkaido cumulent les dispositifs jusqu'à 5 millions de yens d'aide totale (subvention rénovation, prime de relocalisation, aide à la scolarisation).

Pièges juridiques

Propriété foncière floue : quand un propriétaire décède sans que les héritiers mettent à jour le registre foncier, le terrain peut être détenu par des dizaines de co-héritiers dispersés. Obtenir l'accord de tous pour une vente prend des mois, parfois des années.

Terrains agricoles : les parcelles classées en zone agricole (農地) sont soumises à des restrictions d'usage. L'achat par un non-agriculteur nécessite une autorisation de la commission agricole locale.

Zones non constructibles : certains terrains sont situés en zone où la reconstruction est interdite après démolition, ce qui rend le bien quasiment invendable à terme.

Loi spéciale sur les akiya (2023)

La révision de 2023 de la loi Akiya Taisaku Tokubetsu Sochi Hō (空家等対策の推進に関する特別措置法) a introduit une nouvelle catégorie : les « akiya à gestion déficiente » (管理不全空家). Les municipalités peuvent désormais désigner ces biens et leur appliquer une majoration de la taxe foncière, jusqu'à six fois le taux normal. L'objectif est de pousser les propriétaires à vendre, rénover ou démolir plutôt que de laisser les bâtiments se dégrader.

Avant d'acheter une akiya : faites systématiquement réaliser une inspection du bâtiment (建物状況調査) par un professionnel agréé. Vérifiez le registre foncier (登記簿謄本) pour confirmer l'identité du propriétaire, et consultez la mairie pour connaître le zonage et les éventuelles restrictions de construction applicables au terrain.

Louer un logement au Japon : ce qu'il faut savoir

Avant d'acheter, la plupart des expatriés passent par la location. Le système locatif japonais comporte des spécificités qui surprennent souvent les nouveaux arrivants : frais d'entrée élevés, obligation de garant et règles strictes de cohabitation. Voici les points essentiels à connaître pour louer sereinement au Japon.

Key money (礼金)

Cadeau non remboursable au propriétaire : 0 à 2 mois de loyer. Cette pratique tend à diminuer dans les grandes villes, mais reste courante dans certaines zones.

Caution (敷金)

Dépôt de garantie de 1 à 2 mois de loyer, partiellement remboursable en fin de bail après déduction des frais de remise en état. Le nettoyage professionnel est à la charge du locataire.

Garant (保証人)

Obligatoire pour signer un bail. Les étrangers passent par une société de garantie (保証会社) : 50 à 100% d'un mois de loyer à la signature, puis environ 10 000 ¥/an.

Bail standard

Durée classique de 2 ans, renouvelable. Le renouvellement entraîne souvent des frais (koshinryo) de 1 mois de loyer. Les baux à durée déterminée (teiki shakka) ne sont pas renouvelables.

Assurance habitation

Obligatoire : environ 15 000 à 20 000 ¥/an (94 à 125 €). L'agence propose généralement un contrat lors de la signature du bail.

Frais d'agence

Environ 1 mois de loyer + TVA. Au total, les frais d'entrée dans un logement au Japon représentent souvent 4 à 6 mois de loyer.

Pour estimer votre budget global au Japon, consultez notre guide du coût de la vie. Pour préparer l'ouverture de votre compte bancaire, indispensable pour le paiement du loyer, rendez-vous sur notre page compte bancaire au Japon.

Questions fréquentes sur l'immobilier au Japon

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Japon ?

Oui, le Japon n'impose aucune restriction sur l'achat immobilier par des étrangers. Vous n'avez pas besoin d'être résident, de créer une société ni d'obtenir d'autorisation spéciale. C'est l'un des rares pays d'Asie à offrir cette liberté.

Combien coûte un appartement à Tokyo ?

Les prix varient fortement selon le quartier. Dans les arrondissements centraux (Minato, Shibuya), comptez 1 500 000 à 2 500 000 yen par mètre carré pour du neuf, soit 9 375 à 15 625 euros. En périphérie de Tokyo, les prix descendent à 700 000 à 1 200 000 yen par mètre carré.

Peut-on obtenir un prêt immobilier au Japon en tant qu'étranger ?

Les résidents permanents peuvent accéder aux prêts hypothécaires japonais avec des taux très bas (autour de 1%). Les non-résidents et résidents temporaires ont en revanche très peu accès au financement bancaire japonais et doivent généralement acheter comptant.

Quels sont les frais annexes lors d'un achat immobilier au Japon ?

Les frais annexes représentent environ 5 à 8% du prix d'achat. Ils comprennent les frais d'agence (3% + 60 000 yen), la taxe d'acquisition (3-4%), les droits d'enregistrement (0,4-2%) et les honoraires du shihō-shoshi (notaire japonais).

Qu'est-ce qu'une akiya au Japon ?

Les akiya sont des maisons abandonnées, très nombreuses dans les zones rurales du Japon en raison du déclin démographique. Elles sont vendues à des prix symboliques (100 000 à 500 000 yen, soit quelques centaines d'euros) et certaines mairies les offrent gratuitement, sous conditions de rénovation.

Peut-on vraiment acheter une maison à 1 euro au Japon ?

Oui, des maisons vendues pour une somme symbolique, voire cédées gratuitement, existent bel et bien au Japon. Mais le prix d'affichage cache l'essentiel : ces akiya sont presque toujours proposées sous conditions (résidence obligatoire, rénovation dans un délai imparti) et nécessitent en général 3 à 15 millions de yens de travaux, soit 19 000 à 94 000 euros, pour devenir habitables. La maison à 1 euro est un point de départ, pas un budget final.

Comment acheter une maison abandonnée (akiya) au Japon ?

L'achat d'une akiya passe rarement par les grandes plateformes : on consulte les banques d'akiya municipales et le portail national Zenkoku Akiya Bank, puis on contacte la mairie pour vérifier les conditions (souvent liées à un programme d'installation). Une inspection du bâtiment, la vérification du registre foncier et du zonage sont indispensables. Pour un étranger non-résident, l'achat se règle comptant, l'enregistrement du titre se faisant via un shihō-shoshi.

Où trouver des maisons pas chères ou gratuites au Japon ?

Les akiya à bas prix se concentrent dans les préfectures rurales les plus actives : Shimane, Tottori, Akita, Kochi et Nagano. Plus de 900 municipalités gèrent des bases de données d'akiya, centralisées par le portail national Zenkoku Akiya Bank. De nombreuses communes cumulent aides à la rénovation (500 000 à 3 millions de yens) et primes d'installation pour les familles qui acceptent de s'établir dans des zones en déclin démographique.

Conseil fiscal avant d'acheter

La fiscalité immobilière franco-japonaise est complexe. Consultez un expert avant tout achat.

Guide fiscalité Japon →

Fiscalité Japon Coût de la vie Compte bancaire

Écrit et vérifié par Sofia Tanaka

Rédactrice franco-japonaise, au Japon depuis 2014 (12 ans). Japonais JLPT N1. Elle a loué puis acheté au Japon, et connaît de première main le parcours d'un acquéreur étranger.

Mis à jour le juillet 2026 · Méthodologie éditoriale · Profil de l'auteur

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